Grâce au portage immobilier solidaire, des propriétaires en grande difficulté financière vendent leur bien à des investisseurs particuliers, et peuvent continuer de l’occuper moyennant le versement d’un loyer mensuel. Christian Lachaux, co-fondateur de StayHome nous parle de cet investissement pas tout à fait comme les autres.
Se Loger. Le principe de la vente avec faculté de rachat existe déjà, il s’agit de la vente à réméré. Pouvez-vous nous dire en quoi le portage immobilier est-il différent ?
Christian Lachaux : La différence du portage immobilier par rapport à la vente à réméré est énorme. En réalité, le seul point commun entre la vente à réméré et le portage immobilier, c’est le côté positif de l’annulation d’une vente par un rachat. Ce qu’il faut savoir c’est que lorsque l’on vend à réméré, on ne rachète pas son bien : il s’agit en réalité d’une annulation de la vente qui a été réalisée précédemment, ce qui a pour conséquence l’absence de paiement de droits de mutationlorsque l’on rachète le bien. Donc le rachat, ou plutôt l’annulation de la vente du bien, entraîne donc un coût de 2 % de frais de notaire seulement, contre 7 % dans le cas d’une vente classique. En revanche, la vente à réméré a eu mauvaise réputation car elle a été beaucoup utilisée par des marchands de biens qui usaient de taux usuraires
Pourquoi vous n’avez pas simplement souhaité vous lancer dans la vente à réméré ?
En réalité, nous avons pratiqué la vente à réméré pendant des années, et nous avons voulu apporter un côté éthique à cette opération. Nous ne faisons absolument pas la charité à des personnes en difficulté, en revanche nous sommes là pour faire en sorte que ces personnes retrouvent un équilibre financier en soldant l’intégralité de leur dette grâce à la vente de leur bien, mais nous sommes là aussi pour que les investisseurs s’y retrouvent : le rapport doit être équilibré. Nous avons donc considéré qu’un rendement annuel de 6,5 % était honnête pour les investisseurs, et acceptable pour les vendeurs. Et parallèlement, nous mettons en place des garanties pour les vendeurs qui ne sont plus en mesure de racheter leur bien. Lorsque le cas se présente, nous avons prévu la possibilité de trouver un nouvel acquéreur au meilleur prix.
Et pourquoi les vendeurs en difficulté auraient-ils intérêt à vendre leur bien par le biais du portage immobilier plutôt qu’en le vendant de façon classique ?
Tout d’abord, lorsque nous recevons des dossiers, nous étudions très précisément la situation des personnes, et nous nous assurons notamment qu’elles souhaitent réellement redevenir propriétaires de leur bien à l’issue de la période de portage. En revanche, l’immense majorité des personnes qui font des demandes de portage sont très attachées à leur bien immobilier pour diverses raisons : elles craignent notamment de vendre à perte ou d’avoir des difficultés à se reloger. C’est pour toutes ces raisons que les vendeurs préfèrent conserver leur bien et réaliser une opération de portage immobilier, qui ne dure jamais très longtemps. Car même si la durée peut s’étendre à 5 ans, ils rachètent généralement dans les 2 à 3 ans maximum.
Avec le recul que vous avez, pouvez-vous nous dire quelle est le volume de dossiers qui se déroulent sans encombre ?
Sur le portage immobilier tel que nous l’avons mis en place il y a 2 ans, nous n’avons pas encore énormément de recul. Mais parmi les dossiers traités, nous savons que 85 % des biens vendus en portage ont été rachetés dans les délais impartis par les propriétaires initiaux. Les autres ont été soit prorogés, soit les biens ont été vendus avec un complément de prix au profit du vendeur initial, pour pallier la différence de valeur.
Avez-vous des difficultés à trouver des investisseurs dans le contexte actuel ?
Aujourd’hui non, parce que pour l’investisseur, le portage immobilier a énormément d’atouts. D’abord parce qu’il achète le bien en-dessous de sa valeur, or actuellement, nous observons un marché immobilier difficile car la plupart des biens sont vendus en produits de défiscalisation qui se vendent au-dessus du prix du marché, ce qui s’explique par les honoraires, les intermédiaires, etc. Or, avec nos opérations de portage, un investisseur achète un bien environ 25 % en-dessous de sa valeur marché.
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